Pour relancer les investissements locatifs dans certaines zones de France, de nombreuses lois ont été mises en place par les gouvernements successifs. Citons entre autres la loi Robien, loi Scellier, loi Duflot et la loi Pinel.

Loi Duflot : historique

La loi Robien a été mise en vigueur en 2003 et permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 10 700 € par an. Six ans après, en 2009, le dispositif Scellier a remplacé la loi Robien et offrait la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal de l’ordre de 21 % en France et de 32 % dans les Départements d’Outre-mer.

En janvier 2013, la loi Scellier a laissé sa place à la fameuse loi Duflot, dont le zonage est nettement plus strict. En septembre 2014, le dispositif Pinel a succédé au dispositif Duflot.

Le fonctionnement de la loi Duflot et les conditions de l’obtention de l’avantage fiscal

Le dispositif Duflot est une loi uniquement réservée à l’investissement locatif. Elle offre aux particuliers la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal de l’ordre de 18 %, dans le cas où ils s’engagent à mettre leur Bien immobilier en location pendant une durée minimum de 9 ans. Après les 9 ans obligatoires, le propriétaire peut conserver le Bien à la location et augmenter le loyer.

La réduction d’impôt de 18 % est accessible aux contribuables qui ont fait l’acquisition d’un Bien immobilier à partir du 1er janvier 2013. Le coût de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 €.

Les logements neufs, acquis en état futur d’achèvement, la construction d’un logement, les locaux transformés en habitation et les bâtiments anciens remis à neuf sont pris en compte par ce dispositif.

En général, les constructions éligibles sont celles qui répondent à la réglementation thermique RT 2012 ou qui disposent du label BBC 2005. Pour les logements qui ne respectent pas les normes environnementales, des travaux supplémentaires doivent être réalisés pour assurer leurs performances énergétiques. Il est à préciser que ces constructions éligibles à la loi Duflot doivent impérativement être situées dans des zones spécifiques : zone A bis, zone A, zone B1 et zone B2.

Le plafond des loyers est fixé en fonction de la zone dans laquelle le bien immobilier est situé. Pour la zone A bis, il est fixé à 16,72 €/m², tandis que dans la zone A, la limite est de 12,42 €/m². Dans la zone B1, il est de 10 €/m² et de 8,69 €/m² pour la zone B2.

À l’instar des loyers, les ressources des locataires sont également soumises à des limites. Cette mesure a été mise en place en vue de privilégier les ménages à faible revenu. Les plafonds de ressources diffèrent en fonction des zones et de la composition du ménage. Pour un foyer de 4 personnes à charge par exemple, la limite de ressources est fixée à 115 344 € pour la zone A bis, à 105 584 € par an pour la zone A, à 77 160 € pour la zone B1 et à 69 443 € pour la zone B2. Une majoration pouvant aller jusqu’à 12 851 € est appliquée au dessus de 5 personnes à charge.

Loi Duflot et loi Pinel : similarité et différence

Élaborée par Sylvia Pinel, la loi Pinel est la continuité du dispositif Duflot. Son objectif est similaire à la loi de Cécile Duflot. Elle a pour principal but de relancer l’investissement dans l’immobilier dans les zones dites “tendues”, notamment en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une remise d’impôt non négligeable. Elle veut également proposer une offre de logement convenable aux ménages à faible revenu.

Les dispositifs de Sylvia Pinel et de Cécile Duflot sont similaires sur de nombreux points, entre autres au niveau de la limite de l’investissement (300 000 €, soit approximativement 5 500 €/m²) et des types de logement éligibles. Les Biens immobiliers pris en compte par la loi Pinel doivent respecter les normes environnementales en vigueur : réglementation thermique RT 2012 ou Label BBC. Ils peuvent être acquis neufs, en VEFA ou construits par leur propriétaire.

Le zonage de la loi Pinel est également similaire au dispositif de Cécile Duflot. Seuls les logements situés dans les zones A bis (Paris et sa proche banlieue), A (reliquat de la banlieue parisienne), B1 (grandes agglomérations françaises) et B2 (communes de 50 000 à 250 000 habitants) sont éligibles à la réduction d’impôt. Pour ceux qui sont situés dans les communes localisées en zone C, leurs propriétaires ne peuvent pas accéder à l’avantage fiscal.

Les différences entre ces deux dispositifs résident surtout sur les réductions d’impôt qu’ils offrent et la durée minimum de la mise en location, pour que les avantages fiscaux soient effectifs. Si la loi Duflot proposait une réduction de l’ordre de 18 % sur l’investissement, la loi Pinel offre une remise de 21 %.

Pour obtenir une réduction d’impôt avec le dispositif Duflot, le propriétaire devait mettre son Bien à la location pendant une durée minimum de 9 ans. Dans la loi Pinel, cette durée est de 6 ans, mais l’investisseur peut choisir de mettre son logement à la location de 9 ou 12 ans et bénéficier d’une remise d’impôt plus conséquente.

Dans le cas d’un investissement de 150 000 €, le contribuable peut obtenir une réduction d’impôt de 18 000 € s’il met son acquisition à la location pendant 6 ans. Dans le cas où il décide de la mettre à la disposition des locataires pendant 12 ans, il bénéficiera d’une défiscalisation de l’ordre de 31 500 €.

Précisons que le bien doit être loué nu et en qualité de résidence principale. Les plafonds de loyer et de ressources sont fixés en fonction des zones (zone A bis : 16,82 €/m², zone A : 12,49 €/m², zone B1 : 10,06 €/m², zone B2 : 8,74 €/m²).

Contrairement au dispositif Duflot, la nouvelle loi mise en vigueur par la Ministre du Logement offre aux investisseurs la possibilité de louer leur logement à des proches, les ascendants ou les descendants.

La loi Cosse

Fraichement nommée ministre du logement, Emmanuelle Cosse va-t-elle modifier la loi Duflot ? Il est trop tôt aujourd’hui pour le dire, mais enregistrez vous pour recevoir des informations complémentaires