Jede Anbringung von Gitter oder Schutzgittern an einem Fenster in einer Eigentümergemeinschaft stellt eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes dar. Dieser Punkt beeinflusst den gesamten Ablauf: vorherige Genehmigung in der Eigentümerversammlung, städtebauliche Konformität und Einhaltung der Gemeinschaftsordnung. Hier erläutern wir die technischen Punkte, die Eigentümer und Verwalter beherrschen müssen, bevor sie ein solches Projekt starten.
Vorherige Erklärung und ABF-Beschränkungen für Fenstergitter
Bereits bevor das Projekt der Eigentümerversammlung vorgelegt wird, muss die städtebauliche Situation des Gebäudes überprüft werden. Jede Fassadenänderung, selbst geringfügige, erfordert eine vorherige Erklärung, die bei der Gemeinde eingereicht werden muss. Dieser Punkt wird oft von den Eigentümern vernachlässigt, die ein Gitter als einfaches Zubehör betrachten.
Die Überprüfung des Schutzbereichs ist entscheidend. Wenn sich das Gebäude in einem geschützten Bereich (denkmalgeschützter Ort, Umgebung eines historischen Denkmals) befindet, kann der Architekt der Gebäude von Frankreich strenge Vorgaben hinsichtlich des Modells, des Materials und der Farbe des Gitters auferlegen. Eine ABF-Abweisung blockiert das Projekt unabhängig von der Entscheidung der Eigentümergemeinschaft.
Wir empfehlen, den städtebaulichen Dienst der Gemeinde bereits in der Reflexionsphase zu konsultieren, bevor der Beschluss für die Versammlung verfasst wird. Eine informelle Stellungnahme zur Machbarkeit zu erhalten, verhindert, dass der Verwalter und die Eigentümer für eine Abstimmung über ein Projekt mobilisiert werden, das anschließend von der Verwaltung abgelehnt wird. Der Easy Home Leitfaden für Mauerwerk und Tischlerei beschreibt die technischen Schritte, die für diese Art von Installation an der Fassade zu erwarten sind.
Abstimmung in der Eigentümerversammlung: welche Mehrheit für ein Gitter in der Eigentümergemeinschaft
Die Installation eines Schutzgitters betrifft die Gemeinschaftsbereiche (äußere Fassade), auch wenn sie nur einem einzigen Eigentum zugutekommt. Der antragstellende Eigentümer muss eine Genehmigung der Eigentümerversammlung erhalten, die mit der Mehrheit gemäß Artikel 25 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, also der absoluten Mehrheit aller Eigentümer (anwesend, vertreten und abwesend), beschlossen wird.
Wenn diese Mehrheit nicht erreicht wird, das Projekt jedoch mindestens ein Drittel der Stimmen aller Eigentümer erhält, kann sofort eine zweite Abstimmung mit einfacher Mehrheit gemäß Artikel 24 (Mehrheit der abgegebenen Stimmen der Anwesenden und Vertretenen) stattfinden. Dieser Übergangsmechanismus ist in Artikel 25-1 vorgesehen.
Den Beschluss für den Verwalter vorbereiten
Der auf die Tagesordnung gesetzte Beschluss muss präzise sein. Eine vage Formulierung (“Herr X die Anbringung von Gittern zu genehmigen”) setzt die Eigentümergemeinschaft einer späteren Anfechtung aus. Wir beobachten, dass die am besten formulierten Beschlüsse Folgendes enthalten:
- Die genaue Beschreibung des Geräts: Material (Stahl, Aluminium, Schmiedeeisen), Abmessungen, RAL-Farbe, Art der Befestigung (in der Wand oder aufgesetzt)
- Der genaue Standort: Eigentumsnummer, Etage, Ausrichtung der betroffenen Fassade
- Der Hinweis, dass die Arbeiten auf Kosten des antragstellenden Eigentümers durchgeführt werden, ohne dass der Verband Kosten übernimmt
- Das Engagement des Antragstellers, einen maßstabsgetreuen Plan und gegebenenfalls den Nachweis der vorherigen Erklärung bei der Gemeinde vorzulegen
Ein technisches Dossier, das der Einladung beigefügt ist (Fotos, Plan, Produktblatt), erhöht erheblich die Chancen auf eine positive Abstimmung. Die Eigentümer stimmen leichter zu, wenn sie das endgültige Ergebnis visualisieren können.
Was tun im Falle einer Ablehnung durch die Versammlung
Eine Ablehnung der Genehmigung in der Eigentümerversammlung kann nur wegen Missbrauchs der Mehrheit angefochten werden. Der Eigentümer muss dann das Gericht anrufen und nachweisen, dass die Ablehnung dem kollektiven Interesse widerspricht oder durch Überlegungen motiviert ist, die nichts mit dem Gegenstand der Eigentümergemeinschaft zu tun haben. In der Praxis bleibt dieser Rechtsweg langwierig und unsicher.
Eine pragmatischere Alternative besteht darin, das Projekt zu überarbeiten, indem die während der Versammlung geäußerten Einwände (Ästhetik, Farbe, Art des Gitters) integriert werden, und es erneut in der nächsten Eigentümerversammlung mit einem modifizierten Modell vorzulegen.
Ästhetische Vereinheitlichung und Gemeinschaftsordnung
Der Trend zur ästhetischen Vereinheitlichung der Fassaden in Eigentümergemeinschaften erklärt einen erheblichen Teil der Ablehnungen. Selbst wenn das Prinzip des Schutzes akzeptiert wird, wird ein Modell, das als zu sichtbar oder nicht im Einklang mit dem Stil des Gebäudes angesehen wird, abgelehnt.
Die Gemeinschaftsordnung kann ein einheitliches Gittermodell für alle Eigentümer vorschreiben oder bestimmte Materialien verbieten. Diese Klausel, sofern vorhanden, hat Vorrang vor der individuellen Wahl des Eigentümers. Daher sollte die Gemeinschaftsordnung sorgfältig gelesen werden, bevor ein Produkt ausgewählt wird.
Einige Eigentümergemeinschaften verabschieden einen Rahmenbeschluss, der die zulässigen Merkmale (Farben, Art der Gitterung, Abstand) definiert. Diese Regelung vereinfacht spätere Anträge: Jeder Eigentümer, der die Vorgaben einhält, benötigt keine spezifische Abstimmung mehr, eine einfache Mitteilung an den Verwalter reicht aus. Wir empfehlen diesen Ansatz für Erdgeschossgebäude, in denen mehrere Eigentümer betroffen sind.
Anforderungen der Versicherer und Klauseln zur Nichtentschädigung im Falle eines Einbruchs
Die Verträge für Wohngebäudeversicherungen enthalten zunehmend Klauseln zur Sicherung der im Erdgeschoss befindlichen Öffnungen. Konkret lehnen einige Versicherer die Entschädigung im Falle eines Einbruchs ab, wenn die Wohnung nicht über Gitter verfügt, die den Vorgaben des Vertrags entsprechen.
Diese Anforderungen beziehen sich in der Regel auf das Material (Stahl oder Schmiedeeisen, kein einfaches Aluminium), den maximalen Abstand zwischen den Stäben und die Art der Befestigung (chemische oder mechanische Verankerung im Mauerwerk, keine einfache Verschraubung im PVC). Ein leichtes Gitter, das ohne ausreichende Verankerung auf der Oberfläche angebracht wird, erfüllt möglicherweise nicht die Kriterien des Versicherers.
Vor der Auswahl eines Modells empfehlen wir, den Versicherer nach seinen schriftlichen Spezifikationen zu fragen. Dieses Dokument dient sowohl der Auswahl des Produkts als auch der Erstellung des Dossiers, das in der Eigentümerversammlung vorgelegt wird.
Umkehrbare Lösungen für PVC-Fenster ohne Bohren in der Eigentümergemeinschaft
Für Eigentümer, die mit einer Ablehnung konfrontiert sind oder das Verfahren der Eigentümerversammlung vermeiden möchten, gibt es umkehrbare Befestigungslösungen. Systeme von Gittern werden durch Klemmen am Rahmen des PVC-Fensters angebracht, ohne die Fassade zu bohren.
Eine Anbringung ohne Bohren entbindet nicht von der Genehmigung, wenn das Gerät von außen sichtbar ist. Die Änderung des äußeren Erscheinungsbildes bleibt das entscheidende Kriterium, nicht die Art der Befestigung. Ein Innen- oder Sicherheitsfilm hingegen fällt nicht unter die Eigentümerversammlung, da er die Gemeinschaftsbereiche nicht betrifft.
Die Wahl zwischen einem äußeren Gitter, das der Abstimmung unterliegt, und einem inneren Schutz, der nicht dem Verfahren unterliegt, hängt vom gewünschten Sicherheitsniveau und den spezifischen Anforderungen jeder Eigentümergemeinschaft ab. Zum Schutz von Kindern in oberen Etagen kann ein Netz oder ein innen an das Fensterrahmen befestigtes Gitter den Bedarf decken, ohne die Eigentümergemeinschaft zu mobilisieren, vorausgesetzt, es werden keine Änderungen an der Fassade vorgenommen.