Elke installatie van een hekwerk of beveiligingsrooster op een raam in een appartementsgebouw vormt een wijziging van het uiterlijk van het gebouw. Dit punt bepaalt de gehele procedure: voorafgaande toestemming in de algemene vergadering, naleving van de stedenbouwkundige voorschriften en respect voor het reglement van mede-eigendom. We lichten hier de technische punten toe die de mede-eigenaren en syndici moeten beheersen voordat ze een dergelijk project opstarten.
Voorafgaande verklaring en ABF-beperkingen op raamroosters
Voordat het project aan de algemene vergadering wordt voorgelegd, moet de stedenbouwkundige situatie van het gebouw worden gecontroleerd. Elke wijziging van de gevel, hoe klein ook, vereist een voorafgaande verklaring die bij de gemeente moet worden ingediend. Dit punt wordt vaak verwaarloosd door mede-eigenaren die een rooster beschouwen als een eenvoudig accessoire.
De controle van de beschermingszone is bepalend. Als het gebouw zich in een beschermd gebied bevindt (bijzondere erfgoedlocatie, omgeving van een historisch monument), kan de Architecte van de Gebouwen van Frankrijk strikte voorschriften opleggen met betrekking tot het model, het materiaal en de kleur van het rooster. Een weigering van de ABF blokkeert het project, ongeacht de beslissing van de mede-eigendom.
We raden aan om de dienst stedenbouw van de gemeente al in de reflectiefase te raadplegen, vóór de opstelling van de resolutie voor de vergadering. Het verkrijgen van een informeel advies over de haalbaarheid voorkomt dat de syndicus en de mede-eigenaren worden gemobiliseerd voor een stemming over een project dat vervolgens door de administratie zal worden afgewezen. De Easy Home gids voor metselwerk en timmerwerk beschrijft de technische stappen die moeten worden voorzien voor dit type installatie aan de gevel.
Stem in de algemene vergadering: welke meerderheid voor een hekwerk in mede-eigendom
De installatie van een beveiligingshek beïnvloedt de gemeenschappelijke delen (buitengevel), ook al komt het ten goede aan slechts één eenheid. De verzoekende mede-eigenaar moet een toestemming van de algemene vergadering verkrijgen die met de meerderheid van artikel 25 van de wet van 10 juli 1965 is goedgekeurd, dat wil zeggen de absolute meerderheid van alle mede-eigenaren (aanwezig, vertegenwoordigd en afwezig).
Als deze meerderheid niet wordt bereikt, maar het project minstens een derde van de stemmen van alle mede-eigenaren ontvangt, kan er onmiddellijk een tweede stemming plaatsvinden met de eenvoudige meerderheid van artikel 24 (meerderheid van de uitgesproken stemmen van de aanwezigen en vertegenwoordigen). Dit brugmechanisme is voorzien in artikel 25-1.
De resolutie voor de syndicus voorbereiden
De resolutie die op de agenda staat, moet nauwkeurig zijn. Een vage formulering (“de heer X toestaan om spijlen te plaatsen”) stelt de mede-eigendom bloot aan een latere betwisting. We merken op dat de best geformuleerde resoluties het volgende bevatten:
- De exacte beschrijving van het apparaat: materiaal (staal, aluminium, smeedijzer), afmetingen, RAL-kleur, type bevestiging (in het kader of op het oppervlak)
- De precieze locatie: eenheidsnummer, verdieping, oriëntatie van de betrokken gevel
- De vermelding dat de werkzaamheden worden uitgevoerd op kosten van de verzoekende mede-eigenaar, zonder enige vergoeding door de syndicus
- De verplichting van de verzoeker om een gedetailleerde tekening te verstrekken en, indien van toepassing, het ontvangstbewijs van de voorafgaande verklaring bij de gemeente
Een technisch dossier dat bij de uitnodiging is gevoegd (foto’s, plattegrond, productfiche) vergroot aanzienlijk de kans op een gunstige stemming. Mede-eigenaren stemmen gemakkelijker wanneer ze het uiteindelijke resultaat kunnen visualiseren.
Wat te doen bij weigering van de vergadering
Een weigering van toestemming in de AV kan alleen worden betwist wegens misbruik van meerderheid. De mede-eigenaar moet dan de rechtbank inschakelen en aantonen dat de weigering in strijd is met het collectieve belang of gemotiveerd is door overwegingen die vreemd zijn aan het doel van de mede-eigendom. In de praktijk blijft deze juridische weg lang en onzeker.
Een pragmatische alternatieve aanpak is om het project opnieuw te bewerken door de bezwaren die tijdens de AV zijn geuit (esthetiek, kleur, type rooster) te integreren en dit opnieuw voor te leggen tijdens de volgende algemene vergadering met een aangepast model.
Esthetische uniformiteit en reglement van mede-eigendom
De tendens naar esthetische uniformiteit van de gevels in mede-eigendom verklaart een belangrijk deel van de weigeringen. Zelfs wanneer het principe van bescherming wordt aanvaard, zal een model dat als te zichtbaar of niet in overeenstemming met de stijl van het gebouw wordt beschouwd, worden afgewezen.
Het reglement van mede-eigendom kan een uniek model van rooster opleggen voor alle eenheden, of bepaalde materialen verbieden. Deze clausule, indien aanwezig, heeft voorrang op de individuele keuze van de mede-eigenaar. Het is dus belangrijk om het reglement zorgvuldig te lezen voordat een product wordt geselecteerd.
Sommige mede-eigendommen nemen een kaderresolutie aan die de toegestane kenmerken definieert (kleuren, type spijlen, afstand). Dit systeem vereenvoudigt latere aanvragen: elke mede-eigenaar die zich aan het bestek houdt, heeft geen specifieke stemming meer nodig, een eenvoudige melding aan de syndicus is voldoende. We raden deze aanpak aan voor gebouwen op de begane grond waar meerdere eenheden betrokken zijn.
Eisen van verzekeraars en clausules van niet-vergoeding in geval van inbraak
De multirisico woningverzekeringen bevatten steeds vaker clausules met betrekking tot de bescherming van openingen op de begane grond. Concreet weigeren sommige verzekeraars vergoeding in geval van inbraak als de woning niet beschikt over roosters die voldoen aan de voorschriften van het contract.
Deze eisen hebben doorgaans betrekking op het materiaal (staal of smeedijzer, geen eenvoudig aluminium), de maximale afstand tussen spijlen en de bevestigingsmethode (chemische of mechanische verankering in de metselwerk, geen eenvoudige schroefverbinding in PVC). Een licht hekwerk dat op het oppervlak is geplaatst zonder voldoende verankering, voldoet mogelijk niet aan de criteria van de verzekeraar.
Voordat u een model kiest, raden we aan de verzekeraar om zijn schriftelijke specificaties te vragen. Dit document zal zowel dienen voor de keuze van het product als voor de samenstelling van het dossier dat in de algemene vergadering wordt gepresenteerd.
Omkeerbare oplossingen voor PVC-ramen zonder boren in mede-eigendom
Voor mede-eigenaren die geconfronteerd worden met een weigering of die de procedure van de AV willen vermijden, bestaan er omkeerbare bevestigingsoplossingen. Er zijn systemen voor hekwerk die door middel van klemmen op het kozijn van het PVC-raam worden geplaatst, zonder boren in de gevel.
Een installatie zonder boren ontslaat niet van toestemming als het apparaat zichtbaar is vanaf de buitenkant. De wijziging van het uiterlijk van de gevel blijft de bepalende factor, niet de bevestigingsmethode. Een binnenhek (aan de kamerzijde) of een veiligheidsfilm valt daarentegen niet onder de algemene vergadering, aangezien het de gemeenschappelijke delen niet beïnvloedt.
De keuze tussen een buitenrooster dat aan stemming is onderworpen en een binnenbescherming buiten de procedure hangt af van het gewenste veiligheidsniveau en de specifieke beperkingen van elke mede-eigendom. Voor de bescherming van kinderen op een verdieping kan een net of binnenhek dat aan het raamkozijn is bevestigd, aan de behoefte voldoen zonder de mede-eigendom te mobiliseren, op voorwaarde dat er niets aan de gevel wordt gewijzigd.